Vermieter haben das Recht in ihre Wohnung zu investieren. Häufig ist das im Sinne der Mieter.
Wenn der Vermieter dann allerdings die Miete erhöhen möchte wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, stellt sich die Frage, ob er dies darf und gegebenenfalls in welcher Höhe.
Voraussetzung einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist zunächst, dass es sich überhaupt um eine Modernisierung handelt. Was eine Modernisierung i.S.d. § 559 BGB darstellt, ist in § 555b BGB geregelt. Hier sind aufgeführt:
Gebrauchsverbesserungen (z.B. Einbau einer Sprechanlage; Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes)
Verbesserung der Wohnverhältnisse (z.B. Einbau eines Aufzugs; Bau eines Fahrradkellers)
Energieeinsparungen (z.B. Fassadendämmung, Einbau Isolierglasfenster)
Wassereinsparungen (z.B. dosierbare Toilettenspülung)
Besondere Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. der gesetzlich vorgeschriebene Einbau von Rauchwarnmeldern)
Wichtig ist, dass es sich nicht um eine Modernisierung handelt, wenn es tatsächlich um eine Instandsetzung geht.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsarbeiten während der Vertragslaufzeit begonnen haben und auch abgeschlossen sind und nicht vor Beginn des Mietverhältnisses.
Mieter sind zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn dies für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde (§ 555d BGB).
Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungen die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die Möglichkeit, die Miete um diesen Prozentsatz zu erhöhen, ist jedoch nach § 559 Abs. 3a BGB begrenzt. Danach darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Wenn die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt, so darf sich die Miete in 6 Jahren um maximal 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Berechnungsbeispiel:
Angenommen es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Es wird eine Wärmedämmung angebracht, die 90.000 € kostet.
Pro Wohneinheit entstehen also Kosten in Höhe von 15.000 €. Davon dürfen pro Jahr 8% auf den Mieter umgelegt werden. Dies entspricht einem jährlichen Betrag von 1.200 €. Auf einen Monat heruntergerechnet, entspricht das einer monatlichen Mieterhöhung von 100 €.
Wenn die Wohnfläche der Wohneinheiten jeweils 70 Quadratmeter beträgt, entspricht dies einer Erhöhung der Miete pro Quadratmeter Wohnfläche um 1,43 €.
Zunächst muss der Vermieter die Modernisierung dem Mieter ankündigen. Dies muss wie folgt geschehen:
In Textform
mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten
Es müssen Angaben gemacht werden zu Art und dem voraussichtlichen Umfang.
Es muss der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer angegeben werden.
Außerdem ist anzugeben der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Hinweis auf Form und Frist für den Härtefalleinwand
In diesen Fällen verschiebt sich die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete um 6 Monate.
Der Vermieter hat die Erhöhung der Miete dem Mieter in Textform anzukündigen. Diese Erklärung muss die durchgeführten Maßnahmen, eine Darstellung der Verbesserungen, eine Kostenaufstellung unter Berücksichtigung von Abzügen für Instandhaltung, die Erklärung des Verteilungsmaßstabes und den Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, enthalten.
Dies ist eine kurze Darstellung über den Weg der Mieterhöhung im Falle von Modernisierungen. Es gibt viele Einzelfragen zu den einzelnen Punkten, die durch die Rechtsprechung entschieden wurden und vom Vermieter beachtet werden müssen.
Sollten Sie weitere Fragen hierzu oder zum Miet- und Pachtrecht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an Rechtsanwalt Thomas Hauser.
